Избрани

<< >>

След 24.05.2017г. хиляди терени със сменено предназначение стават отново земеделски земи.

След 24.05.2017г., съгласно §27 от ПЗР на ЗОЗЗ автоматически отпада смененото предназначение на земеделските земи, ако не е започнало строителство в тях. Това касае имоти, на които предназначението е сменено преди 24.05.2011г. Голяма част от предлаганите за продажба терени извън строителните граници на населените места са с подобен статут. Преобладаващата част от собствениците им се [...]

Какво жилище можете да купите с парите си в Пловдив?

Когато искате да закупите жилище, бюджетът с който разполагате е това, което винаги поставя таван на желанията. Пазарът на жилищни имоти в Пловдив значително се промени през последната година. Цените вече са значително по-високи и това очевидно не е в полза на купувачите. Донякъде това се компенсира от по-ниските лихви по жилищните кредити, но фактът си [...]

Колелото се завъртя за имотите

Цените на жилищните имоти в Пловдив достигнаха и в някои случай надминаха достигнатите нива през 2008 год. Все повече активни участници на пазара си задават въпроса какво следва. Това поредния балон ли е или нормална корекция, съответстваща на обективната икономическа и политическа ситуация в страната? Нещата в сегашния случай се развиха по различен начин. След [...]

Пазарът на имоти в очакване на 4-ти декември

Датата 4-ти декември може да се окаже паметна за пазара на имоти в България и да окаже сериозно влияние и на други сектори от икономиката. Изплащането на гарантираните депозити от КТБ в размер на 3.6 милиарда лева е безпрецедентно в новата българска история и ще изправи собствениците им пред трудна дилема. Обикновеният български гражданин познава [...]

Какво означава да се възстанови пазарът на имоти.

Част от участниците на пазара, когато говорят за възстановяане, всъщност имат предвид възстановяване на цените на имотите на нивата им от 2008г. Те най-вероятно са заинтересовани и имат своите причини за това. Но вече на почти всички е ясно, че това няма да се случи в следващите няколко години.

Това, от което обществото има нужда е предвидим и прозрачен пазар на имоти, със стабилни цени, съответстващи на доходите, с лихви по кредитите, които позволяват на младите хора да живеят в свой собствен дом, без да се превръщат в роби и не на последно място от държавна политика, която да гарантира, че няма да се повторят събитията от последните години.

Всеки има нужда от покрив над главата си и това си има своята цена. Исторически е установено, че около 30% от доходите на хората отиват за задоволяване на тази потребност.

Каква е реалната ситуация в гр. Пловдив към момента?. Съгласно официалната статистика през 2012г. средната заплата е около 640 лева, а средната цена на жилищата около 950 лева/м2. Годишният процент на разходите по ипотечните гредити е около 7.5%.  Средната цена на жилище, което позволява отглеждането на две деца е около 80 000 лева.

При финансиране на покупката на жилище с ипотечен кредит с 20% самоучастие и срок на изплащане 20г., месечната вноска по кредита е около 515 лева. Това прави около 40% от семейния доход при двама работещи членове на семейството (1280 лева), което е повече от присъщите исторически 30%. Достигането до това равнище изисква или цените на имотите да се понижат още, или доходите на хората да се увеличат, или банките да намалят лихвите по кредитите.

Най-вероятно равновесното състояние на пазара, което е всъщност е неговото реално възстановяване, ще е следствие на едновременната промяна на горните три фактора.

През отминаващата си година доходите останаха замразени, а цените на имотите показаха тенденция на стабилизиране. Може би намалението на лихвите по ипотечните кредити ще е това, което ще окаже най-голямо влияние върху пазара на имоти през следващата година.

 

 

Купувачите около христовата възраст са най-активни на пазара на жилищни имоти в Пловдив.

Ново поколение купувачи се очертава като основен фактор на пазара на жилищни имоти. Макар и различни като личности, образование, професии и финансови възможности, това което ги обединява е, че са на възраст от около 30-35 години и купуват първото жилище за семействата си.

Повечето от тях финансират сделките с банков кредит и/или с помощта на родителите си. Малко са тези, които могат да закупят жилището със собствени средства. Ако могат да си го позволят, предпочитат жилища с две спални. Преобладаващото търсене е на имоти до 40 000 евро.

Друга интересна тенденция напоследък е, че не малка част от тези купувачи са от други населени места, които са намерили постоянна и сравнително добре платена работа в Пловдив.

Активното участие на пазара на имоти на тази възрастова група е добър сигнал, ообено ако тенденцията се запази и в следващите месеци и години.

 

 

Наистина ли падат лихвите по жилищните кредити?

Последните няколко месеца банките увеличиха значително рекламите си за прелаганите от тях кредити за покупка на жилища. Очевидно е, че търсят начин да привлекат нови клиенти, като за целта обявяват по-ниски лихви и различни промоции. Ако обаче се разгледат по-внимателно различните предложения, могат да се напраят няколко заключения:

  • Условията на различните банки като цяло малко се различават, макар и да се представят по-различен начин. Обикновено по-ниският обявен лихвен процент се компенсира от допълнителни такси, комисиони и разходи за задължителни услуги.
  • Годишният процент за разходите (ГПР), който отразява действителната цена на кредита, при най-масовите жилищни кредити е около 8% и намалението му е незначително през последните няколко месеца.
  • Банките наистина искат да отпускат повече кредити, но не са склонни да правят това за сметка на по-значително намаление на лихвите.

Лихвите и по кредитите и по депозитите на българските банки са едни от най-високите в Европа. При липсата на евтин външен ресурс, единственият начин за банките да намалят лихвите по кредите е да намалят и лихвите по депозитите. И те вече го правят, но все още очерталото се намаление на лихвите по депозитите не се се отразява в същата степен на лихвите по кредитите.

 

Може би предстои дълга зима за пазара на имоти

На пръв поглед през последните няколко месеца на пазара на имоти не настъпиха значими промени, но личното ми усещане на езика на синоптиците е за предстоящо захлаждане, като е възможно и застудяване.  Кои са симптомите, които навеждат на подобни мисли?

1. Сделки се сключват предимно в най-ниския ценови диапазон и горната ценова граница на преобладаващото търсене продължава на намалява за всички типове имоти.

2. Броят на сделките намалява. Част от потенциалните продавачи и купувачи излизат от пазара, макар и по различни причини.

3. Външните и вътрешните фактори, влияещи на пазара на имота се отразяват по-скоро негативно, отколкото позитивно.

Може би за пазара на имоти предстои продължителен период, характеризиращ се с малко на брой сделки и в най-добрия случай със задържане на цените около сегашните.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Спешно, изгодно, от собственик….

Често ще видите обяви за продажба на имоти с подобно съдържание. Изглеждат като покана към купувачите за сключване на изгодна сделка, но на практика най-често се оказва, че единственото вярно в тях е желанието на продавача да продава при определени от него условия, които обикновено нямат нищо общо с пазарните реалности.

Най-често тези обяви съдържат много малко информация за предлаганите имоти и най-често не се споменава цена. Когато се свържете с продавача той обикновено започва да ви убеждава в качествата на имота и ако попитате за цената ще ви отговори, че ще се разберете.

„Спешно“ и „изгодно“ би трябвало да означава, че продавачът е готов да продава бързо на цена под пазарната, но в повечето случаи се оказва, че това, което продавачът счита за изгодно, се оказва неизгодно за купувача. Kогато прочетете в обявата  „от собственик“, очаквайте да чуете всички емоционални аргументи на продавача, независимо дали желаете или не желаете това.

Практиката показва, че на подобни обяви се обажадат основно брокери на имоти или купувачи в търсене на златния си щанс. И в двата случая обаче продавачите изключително рядко постигат очаквания от тях резултат.