Архив за Полезно

След 24.05.2017г. хиляди терени със сменено предназначение стават отново земеделски земи.

След 24.05.2017г., съгласно §27 от ПЗР на ЗОЗЗ автоматически отпада смененото предназначение на земеделските земи, ако не е започнало строителство в тях. Това касае имоти, на които предназначението е сменено преди 24.05.2011г.

Голяма част от предлаганите за продажба терени извън строителните граници на населените места са с подобен статут. Преобладаващата част от собствениците им се надяваха, че срокът в закона ще бъде удължен, но вече е очевидно, че това няма да се случи до крайния срок.

Проблемът засяга преобладаваща част от предлаганите за продажба терени по изходните артерии на гр. Пловдив, в кварталите Беломорски, Остромила, Коматево, Прослав, както и не малко терени в родопската яка – с. Белащица, с. Марково, с. Гълъбово и много други.

Ситуацията започна да се отразява на пазара на имоти. Все повече купувачи отказват сделки с подобни имоти. За да строят в тях ще е необходимо отново да провеждат процедура по смяна на предназначението на земята, с всички призтичащи от това разходи.

За имотите, на които предназначението е сменено след 24.05.2011г., също има срокове за валидност на смяната на предназначението. То губи правното си действие ако в 3 годишен срок няма издадено разрешение за строеж или в 6 годишен срок строителството на обекта не е започнало.

Възможно е в бъдеще да има зконодателни промени, но дотогава и продавачи и купувачи ще трябва да се съобразяват със закона в сегашния му вид.

Какво жилище можете да купите с парите си в Пловдив?

Когато искате да закупите жилище, бюджетът с който разполагате е това, което винаги поставя таван на желанията.

Пазарът на жилищни имоти в Пловдив значително се промени през последната година. Цените вече са значително по-високи и това очевидно не е в полза на купувачите. Донякъде това се компенсира от по-ниските лихви по жилищните кредити, но фактът си е факт. Пазарър не винаги е такъв, какъвто изглежда в интернет. Какви са реалностите в момента?

30 000€
Изборът е изключително ограничен. С тези пари можете да си купите единствено панелна гарсониера. С малко повече късмет или със значителен компромис можете да си позволите и монолитно ателие в мякой от големите комплекси в покрайнините на града.

40 000€
Изборът е между двустаен панелен апартамент и в редки случаи тристаен панелен или двустаен монолит в краен квартал.

50 000€
Конкуренцията в този сегмент е най-голяма между купувачите. Можете да избирате между двустаен монолит в широкия център или тристаен панел в добро състояние. Ако можете да си позволите значителен ремонт  и/или не се страхувате от високо и нямате нужда от асансьор, все още на пазара се срещат и тристайни монолитни апартаменти.

60 000€
Със сигурност ще можете да си позволите тристаен монолитен апартамент в по-краен квартал, но не и в централна част. За тези пари можете да станете собственик и на двустаен луксозен в по-предпочитан район.

80 000€
Тристаен завършен монолитен апартамент в предпочитан район близо до центъра. Ако ви трябва повече площ, огледайте се за оферти и в по-отдалечени райони. Понякога те са и по-добрите места за живеене.

100 000€
Почти всяко тристайно и четиристайно монолитно жилище в Пловдив, с изключение на много голямо жилище в най-престижните райони. За нова еднофамилна къща в предпочитаните крайградски зони ще ви са необходими поне още 20 000€.

150 000€
Много голям лукзозен апартамент в най добрите зони или еднофамилна къща в уредена крайградска зона. В този сегмент рядко се сключват сделки, като и пердлагането и търсенето е ограничено. Понякога е необходимо време да се появи оферта, съответстваща на вашите предпочитания.

200 000€
Може би най добре ще е да построите желаното жилище сами. Но преди да възложите проектирането на архитекта, ще трябва да намерите подходящия терен. Но това е вече тема за друг разговор.


Какво ще се случи с цените на имотите?

Тава е един от най-честите въпроси, който ми задават. Истината е, че не мога и не искам да се ангажирам с конкретен отговор, а и според мен не е и работа на брокерите на имоти да се упражняват на тази тема. Това, което знам със сигурност са текущите цени, на които се сключват сделки и съществуващата в момента тенденция за движението на цените. И това е може би е най-ценната информация, от която потребителите на нашите услиги имат нужда, за да стигнат до успешна сделка.

Ежедневно изслушвам хора, които или живеят в миналото или с техните си представи за бъдещето. Разбирам ги, но те в момента нямат нужда от брокер, а просто от събеседник на когото да обяснят своето виждане за пазара на имоти.

Нещата от моя гледна точка са много прости и винаги са били такива. Ако искаш да продадеш или купиш сега, се съобразяваш с пазара в момента. Ако нямаш спешна нужда и не приемаш реалностите в момента, ще трябва да изчакаш или пазарът или твоята представа за него да се промени, а може би и двете.

Наистина ли имотите за продажба са толкова много?

Първото впечатление на всеки, който се интересуа от покупка на имот е, че предлагането е голямо. Наистина ли е така в действителност?

Днес се опитах да направя елементарна статистика и получих резултати, които не бяха изненада за мен, но могат да бъдат полезни на всеки потенциален купувач. За целта прегледах всички оферти за продажба на тристайни апартаменти в един от пловдивските райони, коиито са публикувани в популярен интернет портал. Оказа се, че от 880 публикувани обяви само около 300 са уникални, което означава, че всеки един имот е обявен за проажба средно от около 3 агенции за имоти. От тези имоти лично аз знам, че около 50 вече са продадени или не са актуални, а със сигурност има и други, за които не знам. Ако към тях добавим и тези имоти, които имат проблеми от всякакво естество, които биха попречили да се стигне до сделка, то крайният резултат, макар и с голямо приближение е, че реалният брой на предлаганите за продажба апартаменти е не  повече от 20-25% от броя на публикуваните оферти.

Картината сигурно няма да е по-различна и за други райони и видове имоти и всъщност това е реалността, с която купувачите се сблъскват ежедневно и която е доста по-различна от първоначалното им впечатление.

„Няма да си продам имота на безценица“

Днес за пореден път имах среща с продавачи, които се опитваха да напраят невъзможното, а именно да не се съобразят с пазарните реалности. Апартаментът, който продаваха беше много добър, с добро местоплоложение, разпределение, състояние и при нормални обстоятелста продажбата не би била проблем. Проблемът беше, че в продължение на една година и половина те бяха коригирали на няколко пъти офертната цена, но при сегашния падащ пазар тя винаги се оказваше с 15-20% по-висока от офертите, които получаваха. През същия период от понижението на цените те вече бяха загубили 15% от стойността на имота. Когато за пореден път им представих реалното положение на нещата и им казах своето мнение за цената, която е възможно да получат, те категорично заявиха, че няма да си продадат имота на безценица. Странното беше, че те много добре осъзнаваха сегашното икономическо положение и нямаха позитивни очаквания за в бъдеще, което би обяснило поведението им. Независимо от всички представени аргументи те не промениха позицията си. Вече бях разбрал, че собствениците са от не малкото хора, които са готови да загубят много пари, но не и да „продадат имота си на безценица“.  Разделихме се почти приятелски, независимо, че от цялата ситуация и те и аз загубихме време и пари. Аз си посипах главата с пепел и си взех поука, но съвсем не съм сигурем, че те направиха същото.