Архив за Общи

„TWITTER“ в български вариант или как да НЕ продаваме имоти.

twitterbg

 

„Имот, изгодно, от собственик. Тел:XXXXXXXXX”

Това е често срещана обява в рубриките за малки обяви във вестниците и някои портали за недвижими имоти.  40 знака, с които искаш да продадеш имот за десетки хиляди евро. Дори в Twitter може да използваш до 140 знака, като имаш възможност да включиш линк към подробно описание на имота. И докато стремежът да се минимизира обявата в платени печатни издания, където се плаща за всеки знак, е донякъде обяснимо, то използването на подобен формат в безплатни медии изглежда странно и на пръв поглед необяснимо.

Опитът ми показва, че подателите на подобни обяви са основно три типа:

1.  Тези, които вярват, че на пазара се предлагат всичко на всичко 3 имота и за тях има 3000 купувачи. Нещо повече, използването на изрази като „изгодно“  и „от собственик“ е сигурен знак за силната емоционална обвързаност на продавача с имота и  че обаждането на подобна обява ще е най-малкото загуба на време.

2. Тези, които разчитат, че на обявата ще се обадят брокери на имоти, от които очакват без ангажименти и безплатно да им свършат работата. Възможно е в редки случаи и  да успеят, но само ако имотът им е ликвиден и на подходящата цена, което в болшинството от случаите не е така.  Съветът ми към подобни  продавачи е да добавят към обявата и „без посредник“, като по този начин ще намалят значително времето си за безсмислени разговори по телефона.

3.    Обявата е на „брокер“, който работи от време на време и се надява с минимални разходи да привлече вниманието на потенциални купувачи. Когато се обадите на подобна обява, най-вероятно ще се окаже, че не се продава конкретен имот и ще чуете въпроса „ Какво по-точно търсите?“.   Скъпи „колеги“, наистина ли вярвате, че болшинството от хората са малоумни?

Опитът ми показва, че използването на подобни обяви е СИГУРЕН НАЧИН ДА НЕ ПРОДАДЕТЕ ИМОТА СИ.

Сменя ли се посоката на пазара на жилищни имоти?

pazar

За първи път в последните няколко години в Пловдив се появяват сигнали за повишаване, макар и минимално, на цените на някои от жилищните имоти. Важно е да се отбележи, че това се отнася най-вече за стандартни двустайни и тристайни жилища, които са в сгради в добро състояние и не са на първи или последен етаж.

Интересното е, че промяната не се дължи на увеличено търсене, а по-скоро на намаленото предлагане на подобни имоти. Липсата на ново строителство също започва очевидно да дава своето отражение.

Може би е пресилено да се говори за смяна на посоката на цените, но вече е очевидно, че цените на най-търгуваните жилищни имоти се стабилизираха. Това обаче е на фона на значително намаление на обема на сключваните сделки. А може би това е нормалния пазар, съответстващ на текущото състояние на икономиката.

 

 

Разликите в средните цени на имотите между различните квартали продължава да намалява

Началото на тази година затвърди една очертаваща се тенденция от последните няколко години на пазара на имоти в Пловдив.

Разликата между средните цени на жилищните имоти в различните квартали продължава да намалява и вече рядко надхвърля 25%. За сравнение, преди 10-на години тази разлика достигаше до 35-40%. Причините за това са комплексни, но е очевидно, че при избор на жилище емоциоалните мотиви играят все по-малка роля и се отдава все по-голямо значение на други фактори, които определят качеството на обитаване – плътност на застрояване, транспортна достъпност, наличие на парко места, възраст на сградния фонд в съседство, близост до паркове, училища, детски градини, големи магазини и др.

Тенденцията, макар и нова за нас, е нещо обичайно за повечето големи градове по света. В бъдеще очевидно трябва да очакваме развитие на периферни жилищни зони с високо качество на обитаване и намаляване привлекателността на централните зони, като места за живеене.

Все по-малко купувачи и …….имоти

Първото тримесечие на 2013 година затвърди очерталалата се тенденция от последните месеци на предходната година за свиване на пазара на имоти в Пловдив, при относително запазване на достигнатите цени.

Намаляващият брой потенциални купувачи все по-трудно стигат до окончателно решение за покупка на имот. Не са редки случаите, когато след месеци на търсене и извършени огледи на десетки имоти, те отлагат покупката за неопределено време. Причините, които изтъкват, са различни, но най-често се оказва, че предварителните им очаквания се разминават с реалностите на пазара. Все по-осезаемо въздействие оказва и растящата несигурност от икономическата и политическата обстановка в страната.

Малкото купувачи на пазара все по-осезаемо започват да се сблъскват и с друг един проблем, който не са очаквали. В последните няколко месеца се наблюдава и значително намаляване на предлагането на имоти за продажба и възможностите за избор в някои сегменти от пазара.

Случващото се на пазара напомня ситуацията в периода 1998-2002 година, която се характеризираше със стабилни цени и обеми на пазара. Разликата е, че тогава сделки се сключваха във всички сегменти на пазара, а в момента това се отнася основно за жилищните имоти. За останалите имоти пазар практически няма.

 

Пазарът на имоти в Пловдив през 2012 година

Изтичащата 2012 година надали ще бъде запомнена със съществени промени на пазара на имоти в Пловдив. Независимо от това бяхме свидетели на тенденции, които макар и бавни и на пръв поглед незначителни, ше оказват влияние и през следващата година.

Традиционно и през тази година сегментът на жилищните имоти е най-активен. Сделките с търговски и индустрилни имоти  продължават да бъдат екзотика.  Общото във всички сегменти е, че сделки се сключват за задоволяане на конкретни и неотложни потребности и почти липсват такива с инвестиционна или спекулативна цел.

Какво отличава 2012г. от предходните години?

Цените

Темпът на спадане на цените значително се забави и за най-търгуваните жилищни имоти понижението на годишна база ще е в рамките на 5%, с тенденция за стабилизиране през последното тримесечие.

Търсенето и предлагането

Различните ценови сегменти на пазара се държат по различен начин. Докато във високия и средния сегмент предлагането превишава търсенето, то в ниския сегмент можем да говорим за равновесие и дори за наличието на дефицит за някои типове имоти.

Ново поколение купувачи

Понижението на цените от пика през 2008г. с около 40% даде възможност на млади хора на възраст до 35г. по-активно да се включат на пазара и в момента те представляват преобладаващата част от купувачите на жилищни имоти.

Банките и лихвите

Макар и плахо банките започват да дават сигнали, че желаят да увеличат кредитирането на жилищния пазар. За съжаление намалението на лихвите по ипотечни кредити е все още символично. Средният размер на на ГПР (годишен процент на разходите) по жилищните кредити остава около 7.5-8.0%.