ОФЕРТНА ЦЕНА, МЕСТОПЛОЖЕНИЕ, СЪСТОЯНИЕ и ПОХОДЯЩ МАРКЕТИНГ – това са най- важните фактори, които влияят върху времето за продажба на един имот.

1. ОФЕРТНА ЦЕНА

Това е факторът с най-голямо значение. Всеки имот може да бъде продаден бързо, ако цената е достатъчно ниска, но никой не иска да продава на цени под пазарните. Колкото офертната цена е близка до реалните цени, на които се сключват сделки с подобни имоти, толкова е по-голям интересът към него от потенциални купувачи и съответно времето за продажба се намалява. Проблемът е, че малко са продавачите, които имат реална представа за действителните пазарни цени в момента.

2. МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ

Ако имотът се намира в район, които е предпочитан от купувачите, шансовете за бърза продажба са много по-големи, независимо от моментното състояние на пазара на имоти.

3. СЪСТОЯНИЕ

В общия случай, колкото е по-добро състоянието на един имот, толково по-голяма е вероятноста да се продаде по-бързо. Иключение правят имотите с прекалено скъпи подобрения, които правят цената много по-висока от средната цена на подобни такива в съседство.

4. МАРКЕТИНГ

Колкото повече потенциални купувачи получат информация за предлагания имот в подходящата форма, толкова повече се скъсява времето за продажба. Това може би е факторът, който най-често се подценява от продавачите и където те допускат най-много грешки. Всеки имот е уникален сам по-себе си и подходящият начин за предлагането му на пазара си е почти изкуство.

Когато някой ми зададе този въпрос, винаги ми светва „червената“ лампичка. От опит зная, че на този въпрос няма еднозначен отговор.  Считам, е това трябва да е лично решение на всеки. Хората са различни, нуждите и целите им са различни, животът на всеки може да се развие по различен начин. Покупката на един имот може да се оцени като недалновидна постъпка след 3 години, но също така и като отлична инвестиция след 10 години. Или обратното. Риск при покупка на имот винаги е имало и ще има – никой не притежава способността да предвижда бъдещето.

Ако някой очаква от брокер на имоти да взема решения вместо него, то той трябва да е готов да поеме и евентуалните последици – и положителни и отрицателни. Това не означава, че не трябва да се търси мнение от хора с опит, особено когато е добре аргументирано и подкрепено с факти. Но това трябва да се приема като част от процеса на взимане на решение, отговорността за което е лична.

Когато някой ми каже, че иска да купува сега, приемам, че е преценил плюсовете и минусите и е взел своето решение. А това за мен означава, че имам мотивиран купувач, за когото си заслужава да се работи.

Последните няколко години продавачите живееха със спомените за цените от миналото, а купувачите очакваха цените да продължават да се понижават и обикновено се оказваха прави – времето определено работеше в тяхна полза.

В последните няколко месеца на пазара започна да се очертава една по-различна ситуация. Какво се промени и как настъпилите промени могат да се отразят на пазара на имоти:

1. Цените на масово търгуваните имоти остават относително стабилни.

2. Намалява броят на имотите, предлагани за продажба, но намалява и броят на потенциалните купувачи.

3. Продължава да намалява броят на сключваните сделки.

На пръв поглед изглежда, че и продавачите и купувачите са в изчаквателна позиция и се оглеждат накъде ще тръгнат нещата. Но в действителност може да се окаже, че е дошъл краят на резките промени и че това, което наблюдаваме в момента, са първите признаци, че голяма част от деформациите на пазара на имоти са преодоляни и той започва да се връща в нормалното си състояние.

Първите 30 дни от предлагането на имот за продажба са особено важни и дават най-добра обратна информация на продавачите за реакцията на пазара. Това важи в особена сила за най-масовите жилищни имоти. Ако имотът е добре представен и правилно позициониран ценово, то би трябвало през този период от време да са осъществят поне няколко огледа от потенциални клиенти, а може би и да се получат оферти за покупка.

На практика това много рядко се случва и причината за това е най-вече неправилното определяне на първоначалната офертна цена на имота. Повечето от продавачите нямат реална представа за текущото състояние на пазара на имоти и най-често техните очаквания са надценени. Както всеки родител счита, че неговото дете е най-хубавото и най-умното, така и повечето от продавачите емоционално считат, че техният имот е най-хубавия и за това трябва да е най-скъпия. Това е част от човешката същност.  В действителност малко са уникалните имоти, които нямат заместители. В повечето от случаите купувачите винаги имат възможност да избират между различни имоти с подобни характеристики.

През първите няколко дни от обявяването на имота за продажба много от продавачите си създават погрешна представа и поради многобройните обажадания на брокери на имоти, които просто искат да получат информация. Това не означава нищо, освен ако не е последвано от огледи с потенциални купувачи. Ако няма огледи и последващи оферти за покупка, най-вероятно имотът е надценен и е необходима корекция на цената.

Периодично в средствата за масова информация се появяват коментари, че се наблюдава раздвижване на пазара на недвижими имоти. Какво означава това  и как трябва да се възприемат подобни мнения?

Най-важното, което трябва да се знае, че това най-често е субективно мнение, което е тиражирано от медиите и за да е вярно, то трябва да се потвърди и от други източници. За съжаление, в повечето от случаите медиите акцентират върху заглавието, но не и на анализа на фактите, които подкрепят подобни твърдения. Важното е да се привлече вниманието на публиката. А тя често е податлива на внушения, особено когато се касае за недвижими имоти.

Два са основните индикатора за текущото състояние на пазара на имоти – нивото на цените и броят на сделките, които се сключват. За да се говори за раздвижване на пазара, трябва да е налице промяна в поне единия от тях.

Под „раздвижване“ повечето от хората разбират промяна в положителна посока – увеличение на цените и/или повишение на броя на сделките. Но в действителност е възможно, както да се сключват по-малко сделки на по-високи цени, така и повече сделки на по-ниски цени.