Архив за 29/07/2012

Моята рецепта за успешна покупка на имот

1. Формулирайте характеристиките на имота, на които държите задължително и тези, с които бихте направили компромис.

2. Определете максималната сума, с която може да разполагате за покупката. Ако смятате да ползате кредит, предварително проверете условията.

3. Използвайте различните източници на информация, за да придобиете първоначална представа за пазара в момента. Възможно е тя по-късно да се промени, но поне ще имате изходна позиция.

4. Работете само с един брокер. Ако е неоходимо, отделете малко време и разговаряйте с няколко, но изберете един. Това ще ви гарантира неговата заинтересованост и лоялност.  Бъдете максимално точни при описанието на вашите изисквания.

5. Престанете да гледате по цял ден оферти в интернет и отделете достатъчно време за огледи на предложените от вашия брокер имоти. Той вече е проверил наличните предложения и е направил селекция според вашите изисквания. Ако междувременно откриете сами имот, който ви интересува, обадете му се и той ще ви набави цялата информация.

6. Ако установите, че предварителната ви представа за пазара на имоти е различна от реалната, променете представата си, защото не можете да промените пазара.

7. Не се страхувайте да правите оферти за покупка, дори и предложената цена да е доста по-ниска от оферираната. Но не го правете лично, а оставете вашият брокер да го направи – той знае как да го направи, без да засегне другата страна.

8. Ако не сте доволни от ващия брокер, кажете му го, но и го изслушайте. Ако отговорите не ви удоволетворят, сменето го.

9. Не се фокусирайте върху най-изгодната в ценово отношение оферта. Това в много случаи пречи да направите сделката, която наистина желаете.

10. Когато намерите имота, който наистина желаете и на цената, която считате за справедлива, не се колебайте и действайте. Дори и на най-слабия пазар за добрите имоти винаги се намират купувачи.

С брокер или без брокер при продажба на имот

С масовото навлизане на интернет и огромният обем на налична информация все повече потенциални продавачи си задават въпроса дали да ползат услугите на брокери или да се опитат да се справят сами. Ще се опитам да да опиша процеса на продажба и в двата варианта.

1.Предварително проучване на пазара и определяне на офертна цена

Без брокер

Медийното пространство е пълно с оферти на предлагани за продажба имоти и всеки може да си изгради някаква първоначална представа за стойността на своя имот. Тази информация не рядко е подвеждаща, но дори и да сбърка в преценката си, ако има достатъчно време, продавачът винаги може да коригира първоначалната си цена. При низходящ пазар обаче, а той все още е такъв, това може да доведе до значителни финансови загуби.

С брокер

Брокерите са ежедневно на пазара и имат винаги текуща информация за реалните цени, на които се сключват сделки. Това им позволява много по-точно да позиционират ценово имота и значително да съкратят времето за продажба. Това не означава да се продаде имота на безценица, а възможно най-бързо да се постигне най-добрата цена в конкретната пазарна ситуация.

2. Предлагане на имота за продажба

За да се продаде един имот, то информацията за него трябва да достигне по подходящия начин до максимален на брой потенциални купувачи.

Без брокер

Обикновено се използват най-евтините или безплатни канали за реклама, които в повечето случаи са и най-малко ефективни. Често при описанието на имота се набляга на неща, които са важни от гледна точка на продавача, а се пропускат тези, които биха заинтересували купувача. Неволно или умишлено, част от продавачите се опитват да представят имота по начин, който се разминава съществено от реалността. Това може и да предизвика интерес първоначално, но в края на краищата не води до сключването на сделка.

На този етап е необходимо да се отдели и значително време за отговаряне на запитвания от потенциални купувачи или техни брокери и за съгласуване и извършване на огледи. Това много често е досадно и не малка част от продавачите не го правят по най-добрия начин.

Има продавачи, които разполагат с опит и време и се справят не по-зле от някои професионалисти, както има и такива, които научават нещата по трудния и не винаги изгоден за тях начин.

С брокер

Добрите брокери знаят кои маркетингови канали работят и кои не. Освен това те имат и изградена мрежа от контакти с потенциални купувачи и други брокери, което позволява информацията да достигне по подходящия начин до максимален брой реални купувачи. Те са тези, които ще дават подробна информация на всеки, който се интересува, ще извършат предварителна селекция и ще огранизират и извършват отгледи с наистина заинтересовани купувачи, а не със всеки, който има свободно време и неясни намерения.

3. Договаряне

Всяка сделка се договаря. И цената не е единственото, което трябва да се има в предвид. Договарят се срокове, начини на плащане, разноски по сделката, неустойки и много други, наглед дребни, но важни в своята цялост условия. Пропускането на някои от тях може да доведе до значителни вреди за страните. Не е маловажно и как се водят самите преговори и дали това е най-добрият начин за постигане на съгласие между страните.

Без  брокер

Ще се договаря лично лице в лице с купувача или негов брокер. Някои продавачи имат достатъчно опит и се справят отлично, други са неподготвни и често допускат грешки. Може би едно от най-важните неща за продавачите при осъществяане на преговорите е да не се поддават на емоции, но това не винаги е възможно.

С брокер

Брокерите с опит знаят много за преговорите и за техниките, които се прилагат.  Те успяват да се концентрират върху постигането на резултата, без да се поддават на емоции. И което също не е маловажно, служат като буфер, който изглажда възникналите противоречия между страните по време на договарянето. А както всички знаем, понякога и малкото камъче може да обърне каруцата.

4. Финализиране на сделката

Включва най-често изготвянето на предварителен договор за покупко-продажба, снабдяване с документи за сключването на окончателния договор в нотариална форма, изповядването на сделката пред нотариус и предаване на владението на имота на купувача.

Този етап от сделката се състои основно от ползването на специализирани юридически услуги и технически операции, които е необходимо да бъдат координирани във времето.

Без брокер

Продавачът ще трябва да организира всичко заедно с купувача. Това е напълно възможно и ако имат достатъчно време и търпение, страните ще успеят да финализират сделката успешно. Естествено ще трябва и да заплатят за ползваните юридически и други услуги.

С брокер

Брокерът познава процедурите и ще организира и координира финализиранто на сделката по най-ефективния начин. Ако възникнат проблеми, а на този етап винаги има нещо, което не се случва по предварителния план, ще предприеме необходимите действия те да бъдат отстранени.

Това, което различава сделката с имот от други сделки е нейната сложност като цяло, макар че осъществяването на отделните етапи е по възможностите на не малко от продавачите. Целта на ползването на брокерски услуги е постигането на желания краен резултата по най-ефективния и безстресов начин. Това има своята цена, но всеки трябва да оцени ползите за себе си и да реши дали си заслужава да я заплати.

 

 

 

 

 

Статистиката отчете повишение на цените на жилищата в Пловдив с 2.7% за последното тримесечие

Националният статистически институт отчете за второто тримесечие на 2012г. средна цена на жилищата в Пловдив от 951 лв./м2, което означава повишение с 2,7% спрямо предходното тримесечие. Може ли това да означава, че цените са достигнали дъното?

Спред мен е много рано да се говори за промяна на посоката на движение на цените, а и за да се говори за тенденция е неоходимио тези резултати да се потвърдят и през следващите отчетни периоди. Статистиката не е съвършена и публикуваните данни може и да не отчитат реалното състояние на пазара. Развитието на икономическата ситуация у нас, а и в почти цяла Евроопа, с нищо не подрепя подобно развитие. Възможно е естествено част от спестяванията да се насочат към покупка на недвижими имоти поради страх от инфлация, породен от дълговата криза и свързаните с това проблеми за еврото, но дори  и да е така, то това надали ще даде съществено отражение на пазар, на който преобладаващият брой сделки е в най-ниския ценови сегмент, където мотивите за покупка са съвсем различни.

Личното ми впечатление е, че цените на повечето видове жилища продължават да се понижават, макар и по-бавно спрямо предишни периоди. Друга интересна тенденция е както намаляващият брой на нови оферти за продажба, така и намаляващият брой на потенциални купувачи, което в близко бъдеще може да доведе до намаляване на броя на сключваните сделки. Така, че на пазара ще останат само тези, които имат неотложна нужда да продават или купуват и те ще са тези, които ще определят движението на цените на жилищата.

 

Какво ще се случи с цените на имотите?

Тава е един от най-честите въпроси, който ми задават. Истината е, че не мога и не искам да се ангажирам с конкретен отговор, а и според мен не е и работа на брокерите на имоти да се упражняват на тази тема. Това, което знам със сигурност са текущите цени, на които се сключват сделки и съществуващата в момента тенденция за движението на цените. И това е може би е най-ценната информация, от която потребителите на нашите услиги имат нужда, за да стигнат до успешна сделка.

Ежедневно изслушвам хора, които или живеят в миналото или с техните си представи за бъдещето. Разбирам ги, но те в момента нямат нужда от брокер, а просто от събеседник на когото да обяснят своето виждане за пазара на имоти.

Нещата от моя гледна точка са много прости и винаги са били такива. Ако искаш да продадеш или купиш сега, се съобразяваш с пазара в момента. Ако нямаш спешна нужда и не приемаш реалностите в момента, ще трябва да изчакаш или пазарът или твоята представа за него да се промени, а може би и двете.

Наистина ли имотите за продажба са толкова много?

Първото впечатление на всеки, който се интересуа от покупка на имот е, че предлагането е голямо. Наистина ли е така в действителност?

Днес се опитах да направя елементарна статистика и получих резултати, които не бяха изненада за мен, но могат да бъдат полезни на всеки потенциален купувач. За целта прегледах всички оферти за продажба на тристайни апартаменти в един от пловдивските райони, коиито са публикувани в популярен интернет портал. Оказа се, че от 880 публикувани обяви само около 300 са уникални, което означава, че всеки един имот е обявен за проажба средно от около 3 агенции за имоти. От тези имоти лично аз знам, че около 50 вече са продадени или не са актуални, а със сигурност има и други, за които не знам. Ако към тях добавим и тези имоти, които имат проблеми от всякакво естество, които биха попречили да се стигне до сделка, то крайният резултат, макар и с голямо приближение е, че реалният брой на предлаганите за продажба апартаменти е не  повече от 20-25% от броя на публикуваните оферти.

Картината сигурно няма да е по-различна и за други райони и видове имоти и всъщност това е реалността, с която купувачите се сблъскват ежедневно и която е доста по-различна от първоначалното им впечатление.